אתם עורכים שיפוצים נרחבים ויסודיים בנכס? ייתכן ומגיעה לכם הנחה משמעותית בתשלומי הארנונה

א. הוראת סעיף 330 לפקודת העיריות (כנוסחו לאחר תיקון מס' 131 משנת 2012):

[בנין שנהרס או שניזוק]

330. נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק –

(1) עם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים בשלוש השנים שממועד מסירת ההודעה (להלן – תקופת הפטור הראשונה);

(2) חלפה תקופת הפטור הראשונה יהיה חייב בארנונה לגבי אותו בניין בחמש השנים שמתום אותה תקופה, בסכום המזערי בהתאם להוראות לפי סעיפים 8 ו-9 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, הקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על פי השימוש האחרון שנעשה בבניין (בסעיף זה – תקופת התשלום);

(3) חלפה תקופת התשלום והבניין נותר במצב של נכס הרוס או ניזוק כאמור ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה בכתב על כך ולא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים;

(4) התקופות כאמור בפסקאות (1) ו-(2) ייספרו בין ברציפות ובין במצטבר;

אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן לפירעונם לפני מסירת ההודעה.

להלן ציטוטים מפסיקה נבחרת אשר יעשירו את ידיעותיכם בהיבטים שונים של הנושא הנדון.

ב. מתי יהיה המחזיק בנכס פטור מתשלום ארנונה, כאשר הנכס שברשותו ניזוק "במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו"?

"בהלכת המגרש המוצלח נדרש בית משפט זה לשאלה ... בסופו של הדיון... [נקבע] .. כי המבחן הקובע הוא מבחן אובייקטיבי, בגדרו: "די בכך שלא ניתן לשבת בבניין, דהיינו שהבניין לא ראוי לשימוש ואין יושבים בו". עוד נפסק, כי אין לעשות שימוש במבחן "הכדאיות הכלכלית", הבוחן האם ניתן לשקם את הנכס בעלות סבירה. במילים אחרות, אם על פי מצבו האובייקטיבי של הנכס הוא בלתי ראוי לשימוש – די בכך כדי להכניסנו לסעיף 330 הנ"ל, ואין להידרש לשאלה האם המחזיק בנכס יכול לשוב ולהשמישו בעלות סבירה" (בר"מ 42/12 ‏ ‏ עיריית הרצליה נ' חברת גב ים לקרקעות בע"מ).

ג. האם צו סגירה שניתן למבנה מסוים מלמד על מצבו העובדתי של הנכס ועל הצדקה למתן פטור לפי סעיף 330 לפקודה?

מדובר בשאלה עובדתית, ומשכך יש מקום לבחון את העובדות שניתן ללמוד מאמור בצו הסגירה או מהמסמכים הנספחים לו.

"נקבע, כי שאלת מצבו של הנכס היא עובדתית, וכי המערערים לא עמדו בנטל המוטל עליהם מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות. נומק, כי מצו הסגירה לא ניתן להסיק, שמדובר בנכס אשר ניזוק במידה שלא ניתן היה לשבת בו; אמנם האמור בדו"חות משרד החקלאות מעלה כי אכן הנכס היה מוזנח, אולם אין בכך כדי לבסס קביעה שלפיה לא ניתן לעשות שימוש חוקי אחר בנכס" (עע"מ 9130/11 ‏ ‏ יורשי המנוח יוסף סויסה ז"ל נ' עיריית רחובות).

ד. האם טענות לגבי תחולת סעיף 330 לפקודה צריכות להתברר במסגרת עתירה מינהלית או במסגרת השגה וערר?

"לבסוף נעיר, כי תהינו האם הגשת עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים היא ההליך הראוי והמתאים מקום שענייננו בהחלטה שנתקבלה לפי סעיף 330 לפקודת העיריות או בטענה שעניינה "אינני מחזיק", והאם לא היה מקום לפנות בהשגה, וככל שההשגה לא תניב את התוצאה המקווה – בערר (ראו מקרים אחרים שעסקו בסעיף 330 בר"מ 2253/15 עיריית נתיבות נ' עמיגור ניהול נכסים [פורסם בנבו] (2015); בר"מ 7972/12 וסרמן נ' מנהל הארנונה בעיריית גבעתיים [פורסם בנבו] (2013), שבהם תחילתם של ההליכים היה בהשגה וערר. כן ראו דעת הרוב בעע"מ 2611/08 בנימין נ' עיריית תל אביב [פורסם בנבו] (2010) לעניין טענה שעיקרה "אינני מחזיק" (להלן עניין בנימין)). בעניין המגרש המוצלח ציינה המשנָה לנשיא (כתארה אז) נאור, כי היא מבקשת להותיר בצריך עיון את השאלה מיהי הערכאה המוסמכת לדון בטענה שעניינה סעיף 330 לפקודת העיריות. הוסבר, שעל פי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 מוגבלת סמכותה של ועדת הערר לדון בטענות מסוימות המפורטות בסעיף 3(א), אך פסק הדין הפנה להכרעות סותרות בפסיקת הערכאות הדיוניות. לבסוף ציינה המשנָה לנשיא נאור: "כשלעצמי ומבלי לקבוע מסמרות בדבר נוטה אני לדעה כי הדבר אכן מצוי בסמכותה של ועדת הערר, מה גם שמדובר בבדיקה עובדתית לגביה זו הערכאה המתאימה" (פסקה 25), כן ראו עע"מ 9530/05 ריבוע כחול - ישראל בע"מ נ' עיריית עפולה [פורסם בנבו] (2008) לעניין הנושאים המסווגים במובהק למסלול התקיפה המינהלי ואלה המסווגים במובהק למסלול התקיפה המשפטי. כשלעצמי נוטה אף אני לגישה זו, אולם משבאנו עד הלום, והעתירה נדונה ואף עירבה שיקולים שעניינם התיישנות (ראו פסקה 11 לעניין סלומון) במענה להליכי גביה מינהליים, אין מקום לשנות מכך במקרה דנא" (עע"מ 9130/11 ‏ ‏ יורשי המנוח יוסף סויסה ז"ל נ' עיריית רחובות).