ביהמ"ש העליון קובע: אין לייחס לתכנית השבחה מאוחרת, שבאה לעולם בעקבות הליך תכנוני אחר

בשנת 2003, פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר מקומית באזור התעשייה הרצליה שנכללו בה הוראות בדבר אחוזי בנייה פרוגרסיביים, כלומר שככל שהחלקות גדולות יותר - אחוזי הבניה גדולים יותר. כארבע וחצי שנים לאחר אישור התכנית, רכשה חברת אקרו בע"מ שתי חלקות מקרקעין סמוכות בתחום התוכנית. בעקבות מכירה זו הוציאה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה לבעלים הקודמים בגין ההשבחה שנבעה מהתכנית עצמה, ובין היתר בגין הגידול בזכויות הבניה לחלקות בגודלן המקורי.

מאוחר יותר, חברת אקרו הגישה לאישור הוועדה המקומית תשריט לאיחוד החלקות, ולבסוף התשריט אושר, באופן ששתי החלקות הפכו להיות מגרש אחד שגודלו כ-8 דונם. בהתאם להוראות התכנית גדלו, בעקבות כך, זכויות הבניה במגרש גדלו בעשרות אחוזים. בין הצדדים התגלעה מחלוקת באשר לעצם החבות בהיטל השבחה.

ביהמ"ש המחוזי (השופטת מיכל אגמון- גונן) אימץ את עמדת הוועדה המקומית, וקבע, כי "הבסיס הרעיוני העומד בבסיס היטל ההשבחה" ופסק הדין ברע"א 3002/12 (הלכת אליק רון) מאפשרים לייחס את ההשבחה לתכנית עצמה, וכי יש מקום להחיל את המודל הדו-שלבי שנקבע בהלכת אליק רון לגביית ההיטל, כלומר – חלק מהיטל ההשבחה ייגבה במועד רכישת המקרקעין על ידי אקרו, והחלק האחר עם קבלת ההחלטה שמממשת את הפוטנציאל המשביח, דהיינו עם אישורו של תשריט האיחוד.

בית המשפט קיבל את הערעור של חברת אקרו, ביטל את פסק הדין של ביהמ"ש המחוזי ופסק, כי כאשר הוראות בתכנית יוצרות פוטנציאל להשבחה עתידית, שמימושה טעון הליך תכנוני נוסף, שאין וודאות באשר למימושו בעתיד, ניתן לחייב בהיטל השבחה רק בגין השבחה שנבעה במישרין מהתכנית עצמה (עליית ערך הקרקע בשל עצם הפוטנציאל) ככל שנבעה השבחה כזו, ולגבות בגינה היטל השבחה בהתייחס למועד אישור התכנית. לעומת זאת, לא ניתן לייחס לתכנית השבחה מאוחרת, שנתגבשה בעקבות הליך תכנוני נוסף כאמור. נקבע שבנסיבות המקרה אין לייחס את ההשבחה שנבעה מאיחוד החלקות לתכנית, ועל כן אין מקור חוקי לחיובה של אקרו בתשלום היטל השבחה.

בר"מ 2090/16 ‏ ‏ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ' אקרו בע"מ