א. נקודת המוצא המשפטית ביחס לחיוב ארנונה רטרואקטיבי
"הלכה ידועה היא כי ידו של בית המשפט "תהא קפוצה" בהתרת חיובי ארנונה רטרואקטיביים ... התרתם של חיובים מסוג זה תיעשה – כך קבעה הפסיקה – בכפוף למבחן דו-שלבי של סמכות ושיקול דעת. מבחינת הסמכות, נקבע כי כל עוד לא קיימת הסמכה מפורשת לחיוב רטרואקטיבי בחוק, והסמכה שכזו אינה קיימת ברגיל בעניין חיובי ארנונה, קמה חזקה פרשנית נגד תחולה למפרע. חזקה זו ניתנת לסתירה בהינתן טעמים טובים. אם החזקה אכן נסתרת, כי אז יש לעבור לשלב השני ולבחון אם החיוב הרטרואקטיבי עומד במבחנים שנקבעו לבחינת שיקול הדעת המנהלי, ובראשם מבחן הסבירות...
במאמר מוסגר, יוזכר כי גם חיובים לא רטרואקטיביים, שאינם כפופים כמובן לחזקה נגד תחולה למפרע, כפופים – ככל פעולה של רשות מנהלית – למבחני שיקול הדעת. אי-לכך, ההבדל שבין חיוב רטרואקטיבי לבין חיוב שאינו רטרואקטיבי טמון למעשה בנקודת המוצא. כך, חיוב רטרואקטיבי נחשד מלכתחילה כפסול, והנטל לסתור זאת מוטל על הצד המבקש להתיר את החיוב, ואילו חיוב לא רטרואקטיבי נתפס תחילה כתקין, והנטל לסתור זאת מוטל על הצד המבקש לפסול את החיוב" " (ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי). .
ב. מה נחשב לחיוב רטרואקטיבי?
"... בית משפט זה [בחן] את המונח "רטרואקטיביוּת" בהקשר של שליחת הודעות חיוב בארנונה. בסופו של הדיון, נקבעו העקרונות הבאים:... האחד– חיוב המושת על נישום בגין שנת כספים מסוימת לאחר ששנה זו נסתיימה הוא בהכרח חיוברטרואקטיבי;השני– תיקון שומת ארנונה (לאחר שכבר נשלחה שומה קודמת) במהלך שנת הכספים הוא רטרואקטיבי, ככל שהוא מבקש לחול על התקופה שקדמה לתיקון;השלישי– השתת ארנונה ראשונה במהלך שנת הכספים, באופן שכולל יישום של החלטה מנהלית חדשה, היא רטרואקטיבית ככל שהיא נוגעת לפרק הזמן שקדם למועד שבו קיבלה העירייה את ההחלטה והודיעה עליה לנישום;והרביעי– השתת ארנונה ראשונה במהלך שנת הכספים, כאשר החיוב זהה בבסיסו לחיוב שהושת על הנישום בשנים הקודמות (גם אם יש בו התאמה לתעריפים שנקבעו בצו הטלת הארנונה הרלוונטי לאותה שנה), אינהרטרואקטיבית גם עבור פרק הזמן שקדם לשליחת הודעת החיוב לנישום" ("ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי).
ג. כיצד קובע בית המשפט אם חיוב רטרואקטיבי מסוים הוא מוצדק ותקין, אם לאו?
"אכן ראוי לנקוט "יד קפוצה" בהתרת חיוב ארנונה רטרואקטיבי. אולם, כפי שצוין בפסק דינו של חברי השופטדנציגר, המבחן הוא בסופו של דבר מבחן של סבירות מינהלית. בהתאם לכך, יש לבחון כל מקרה לנסיבותיו ולשיקוליו, תוך איזון בין מידת ההסתמכות ואינטרס הסופיות של האזרח מזה, לבין האינטרסים הציבוריים בקיום החוק, בגביית מס אמת, בשוויון בנשיאת בנטל המס ובשמירת הקופה הציבורית מזה. במסגרת איזון זה נבחנים, בין היתר, גם מידת אשמו של כל אחד מהצדדים לאי גביית הארנונה במועד ומשך התקופה הרטרואקטיבית בה מדובר" (עע"מ 89/13 עיריית רמת גן נ' אריה הראל).