חדש מדיני הנדל"ן: מה קורה כשעסקת תמ"א 38 לא יוצאת לפועל ע"י היזם?

עו"ד כפיר יפת, מומחה בדיני נדל"ן ומקרקעין, מציג תובנות מהחלטה בתחום ההתחדשות העירונית, תא (ת"א) 8073-01-24 חנה קניאס נ' הילה החברה להתחדשות עירונית פינוי בינוי ותמ"א 38 בע"מ (23/7/2024).

במקרה המדובר, רוכשת דירה בפרויקט תמ"א 38/2 בהרצליה הגישה תביעה לאכיפת הסכם רכישת הדירה לאחר שהחברה היזמית ביטלה את העסקה בטענה שלא הצליחה להשיג ליווי בנקאי. המבקשת טענה שהביטול נבע מחוסר תום לב, ושמאחורי ההחלטה עמדה כוונה לנצל את עליית מחירי הנדל"ן כדי למכור את הדירה ברווח גבוה יותר.

מה קבע בית המשפט?

1. דחיית הבקשה לצו מניעה זמני: המבקשת ביקשה סעד זמני שיאסור על היזם למכור את הדירה עד להכרעה בתביעה. בית המשפט קבע כי למתן סעד זמני ישנם שני תנאים מרכזיים:

   • סיכויי הצלחת התביעה: על המבקשת להראות שסיכוייה לזכות בתביעה גבוהים במיוחד, ובמקרה זה, בית המשפט מצא כי הסיכויים אינם מובהקים.

   • מאזן הנוחות: על המבקשת להראות כי הנזק שייגרם לה ללא הסעד הזמני חמור מהנזק שעלול להיגרם למשיבה. במקרה זה, נקבע כי המבקשת תוכל לדרוש פיצוי כספי אם תזכה בתביעה, בעוד שהמשיבה עלולה להיפגע כלכלית בצורה משמעותית אם יימנע ממנה לקדם את הפרויקט.

   • 
     

2. טענות על חוסר תום לב:המבקשת טענה כי עליית מחירי הנדל"ן הייתה המניע האמיתי לביטול העסקה מצד היזם. עם זאת, בית המשפט קבע כי עצם עליית המחירים אינה מהווה הוכחה לחוסר תום לב. יתרה מכך, היזם הציג ראיות לפעולות שנעשו להשגת ליווי בנקאי ולהתמודדות עם תנאי השוק המאתגרים, לרבות עליות מחירי חומרי הגלם.

מה אפשר ללמוד מההחלטה?

1. חשיבות הבנת התנאים המתלים: בהסכמים לרכישת דירות בפרויקטים בהתחדשות עירונית, התנאים המתלים, כמו השגת ליווי בנקאי, עשויים להיות קריטיים לעסקה.

2. שיקול דעת במתן סעדים זמניים: בתי המשפט בוחנים באופן קפדני את סיכויי ההצלחה של התביעה ואת מאזן הנוחות לפני מתן סעד זמני.

3. תום לב ואמון בין הצדדים: על שני הצדדים לפעול בשקיפות ובתום לב לכל אורך חיי העסקה.

רוצים לדעת כיצד לשמור על הזכויות שלכם בעסקאות נדל"ן מורכבות? פנו למשרד עורכי דין כפיר יפת לייעוץ משפטי מקצועי, ולצורך ליווי אישי שמבטיח לכם שקט נפשי.