
כמעט בכל חוזה לרכישת דירת "יד שניה" הקונים מצהירים, כי הם ראו את הדירה ובדקו אותה כמעט בכל היבט אפשרי ורלבנטי (מבחינה תכנונית, סביבתית, פיזית וחוקית), ומצאו אותה תקינה ומתאימה לצרכיהם. אולם לא בהכרח יהיה בכך כדי לפגוע בזכותם של הקונים לתבוע פיצויים מהמוכרים בגין ליקויים שהם מצאו בדירה לאחר שנכנסו לדירה.
למעשה, המצב החוקי והמשפטי נוטה באופן מובהק וברור לטובת הקונה, וזאת אף אם הקונה עצמו נהג ברשלנות ולא ערך בדיקה כיאות.
ס' 16 לחוק המכר קובע, כי "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".
פסק הדין של בית המשפט העליון בע"א 8068/11 עוסק בשאלה מרכזית בדיני חוזים ומכר: מתי ניתן לייחס "אשם תורם" לקונה שלא גילה ליקויים בממכר שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהם. הפסיקה, שניתנה ברוב דעות השופטים סולברג ומלצר כנגד דעתו החולקת של השופט רובינשטיין, מהווה נקודת ציון משמעותית בפרשנות סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968.
הרקע העובדתי
המערערים, בעלי זכויות בנכס, חתמו על חוזה למכירת ביתם למשיבים. החוזה כלל הצהרות של המערערים כי הנכס נבנה בהתאם להיתר בנייה, אך בפועל התברר כי חלק מהבית נבנה ללא היתר וכי קיימים ליקויים משמעותיים נוספים. המשיבים, שלא בדקו את מצב הנכס למרות הצהרתם כי עשו כן, גילו את הליקויים רק לאחר מסירת החזקה.
בית המשפט המחוזי קיבל את תביעת המשיבים לביטול החוזה והשבה, תוך קביעה כי המוכרים הפרו את חובת הגילוי הקבועה בסעיף 16 לחוק המכר. בערעור בבית המשפט העליון, נדונה השאלה האם ניתן לייחס למשיבים "אשם תורם" בשל התרשלותם בבדיקת הנכס.
הכרעת בית המשפט העליון
סעיף 16 לחוק המכר
סעיף זה קובע כי אם אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה גם אם הצהיר אחרת בחוזה. בית המשפט העליון חידד את הקוגנטיות של סעיף זה וקבע כי אין אפשרות להתנות על זכות הקונה, גם במקרים של רשלנות מצד הקונה.
גישת הרוב
השופט סולברג, אליו הצטרף השופט מלצר, קבע כי סעיף 16 אינו מאפשר לזקוף אשם תורם לחובת הקונה במקרים בהם המוכר הפר את חובת הגילוי. לשיטתו, החוק מבטל את עקרון "יזהר הקונה" שהיה מקובל בדין האנגלי, מתוך מטרה להגן על רוכשים בעלי גישה מוגבלת למידע מהותי על הנכס.
דעת המיעוט
השופט רובינשטיין סבר כי ניתן להפעיל דוקטרינת אשם תורם גם במקרים של אי-התאמה, תוך מתן משקל לרשלנות הקונה. לדעתו, יש לאזן בין חובת הגילוי של המוכר לבין אחריות הקונה להקטנת נזקיו.
משמעויות והשלכות
חיזוק עקרון "יזהר המוכר":
הפסיקה מדגישה את חובת הגילוי של המוכר, גם במקרים של רשלנות מצד הקונה.
הגנה על רוכשים:
בית המשפט העליון ביסס מדיניות משפטית התומכת בהגנה על קונים במעמד חלש, תוך שלילת תחולת עקרון אשם תורם במקרים כאלה.
השלכות פרקטיות:
מוכרים נדרשים לגלות כל מידע מהותי על הנכס, גם אם הקונה לא נקט אמצעי בדיקה סבירים.
סיכום
פסק הדין בע"א 8068/11 משרטט קווים מנחים ברורים לפרשנות סעיף 16 לחוק המכר, תוך הענקת עדיפות לעקרון "יזהר המוכר" על פני "יזהר הקונה". הפסיקה מבססת את חובת המוכר להבטיח גילוי מלא, מחזקת את ההגנה על זכויות הקונים, ומהווה נדבך נוסף בפיתוח דיני המכר והחוזים בישראל.
תקציר
בפסק הדין בע"א 8068/11 נדונה שאלת תחולת דוקטרינת אשם תורם במקרים של אי-התאמה בממכר. בית המשפט העליון, ברוב דעות, קבע כי סעיף 16 לחוק המכר מבטל את עקרון "יזהר הקונה" ואינו מאפשר לזקוף רשלנות לחובת הקונה במקרים בהם המוכר הפר את חובת הגילוי. פסק הדין מחזק את עקרון "יזהר המוכר", מגן על זכויות הקונים ומבסס מדיניות משפטית המעניקה בכורה לעקרונות של גילוי ושקיפות בעסקאות מכר.
Commenti