מתי בניין הנמצא בשלבי הקמה הופך להיות ראוי לשימוש ומתחיל להיות מושא לחיובי ארנונה?

להלן ציטוטים מפסיקה נבחרת אשר יעשירו את ידיעותיכם בנושא.

א. האם יש רלוונטיות לשאלת הכדאיות הכלכלית בהשמשתו של הנכס בעלות סבירה?

"אני סבור כי לצורך הכרעה בשאלה אם מדובר ב'בניין' כמשמעותו בסעיף 269 לפקודת העיריות, מן הראוי לעשות שימוש במבחנים שנקבעו בפרשת המגרש המוצלח, לגבי תחולתו של סעיף 330 לפקודת העיריות. בפרשנות המונח 'בניין' יש להפעיל את מבחן ההיגיון והשכל הישר, ועל פי מבחן זה אין כל הצדקה למתן פטור לנכס אשר נהרס או ניזק 'במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו...' ולחייב בארנונה נכס אחר הנתון במצב פיזי דומה, רק משום שמדובר בבניין חדש". סבורני, כי ההיקש הנ"ל שעשה בית המשפט המחוזי הנכבד – הינו מתבקש ואף נובע מהלכת המגרש המוצלח עצמה. אסביר את דברי להלן. בפיסקה 12 להלכת המגרש המוצלח נאמר כדלקמן: "עד כמה המבחן של 'כדאיות כלכלית' בו תומכות המשיבות רחוק ממהותם של דיני הארנונה ניתן לראות בדוגמא הבאה: כשמדובר בבניין שטרם הסתיימה בנייתו וכל עוד אין הוא בשימוש ואין הוא ראוי לשימוש אין מחלוקת כי לא מוטלת עליו ארנונה כבניין... לשם הפשטות ניקח מקרה שאין ספק כי הבנייה לגביו טרם הסתיימה. כך, למשל, כאשר מדובר בשלד מבנה של בניין רב קומות. אך מובן הוא שאין להטיל ארנונה על נכס זה כבניין. ואולם, נראה כי קיימת לפחות במקרים רבים 'כדאיות כלכלית' בבניית המבנה – שאם לא כן, הקבלן לא היה מבצע את הפרוייקט. העובדה שקיימת 'כדאיות כלכלית' לבנות בניין אין בה די כדי להטיל ארנונה על בניין שבנייתו טרם הסתיימה ובדומה לגבי נכס ש'ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו' – העובדה שקיימת 'כדאיות כלכלית' בשיפוצו אין בה די כדי למנוע פטור מארנונה. מבחן 'הכדאיות הכלכלית' זר אפוא לטעמי לדיני הארנונה ומנוגד לתכליתם. כל עוד הבניין אינו ראוי לשימוש אין להטיל על הנישום (שעמד גם ביתר התנאים) ארנונה רק מאחר שקיימת 'כדאיות כלכלית' לשפץ את הבנין. לכשיסתיים השיפוץ (אם בכלל יבוצע) והבניין יהיה ראוי לשימוש ניתן יהיה לעשות כן, כשם שעושים כן רק לאחר שמסתיימת הבניה, ואין די ב'כדאיות כלכלית' ובאפשרות רעיונית של שיפוץ. העיקר הוא כאמור מצבו הנוכחי של הבניין ולא האם 'כדאי' להביא לשינוי במצבו" (ההדגשה שלי – ח"מ).

מן המובאה שלעיל עולה איפוא בבירור, כי בית משפט זה קבע בהלכת המגרש המוצלח כי מבחן הכדאיות הכלכלית איננו יכול לחול גם כאשר עסקינן בשאלה מתי בניין הנמצא בשלבי הקמה הופך להיות ראוי לשימוש (ולא רק כאשר מדובר בבניין שלם שניזוק). בהנמקה שהובאה לעיל נאמר כי הדרך לבחון האם בנייתו של הבניין הושלמה הינה אך ורק באמצעות

המבחן האובייקטיבי, קרי בשאלה האם במצבו הנוכחי ראוי הנכס לשימוש אם לאו. לשאלה האם יכול המחזיק בנכס להשמישו בעלות סבירה – אין איפוא משמעות מבחינת דיני הארנונה הכללית. לפיכך, יכול המחזיק לבחור להמשיך ולהותיר את הנכס במצב שהוא איננו ראוי לשימוש, וכל עוד יעשה כן – לא יחוב בארנונה בגין החזקתו את הנכס. דברים אלה, כך נקבע בהלכת המגרש המוצלח, נכונים גם כאשר מדובר בנכס שהיה שמיש אך ניזוק, וגם כאשר מדובר בנכס שבנייתו טרם הושלמה. בהתאם, בשורה ארוכה של פסקי דין, יישמו בתי המשפט המחוזיים את הלכת המגרש המוצלח גם כאשר התעוררה מחלוקת האם הושלמה בנייתו של נכס, בהתאם להגדרה הקבועה בסעיף 269 לפקודת העיריות (ראו, בין היתר: עמ"נ 37796-05-10 רבינוביץ נ' עיריית פתח תקוה [פורסם בנבו] (26.12.2010), ו-עת"מ 30765-06-10 מרידור נ' עיריית יהוד [פורסם בנבו] (24.07.2011))" (בר"מ 42/12 ‏ ‏ עיריית הרצליה נ' חברת גב ים לקרקעות בע"מ).

ב. על מי נטל ההוכחה בשאלה האם נכס הגיע למצב שבו הוא צריך להיות מחויב לראשונה בארנונה?

"בבחינת למעלה מן הצורך, ומבלי לקבוע מסמרות, אציין כי מקובלת עלי המסקנה לפיה כאשר מדובר בחיוב ראשון בארנונה, לגבי נכס הנמצא בהקמה, הרי שהנטל להוכיח כי בניית הנכס הושלמה מוטל על העירייה, ולא על הנישום המחזיק בנכס (זו היתה מסקנתו של בית המשפט המחוזי גם לאחרונה, ב-עמ"נ 29825-10-11 גלגלי הפלדה 6 בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית הרצליה [פורסם בנבו] (18.12.2012); יש להעיר כי המבקשת לא הגישה בקשת רשות ערעור על פסק דין זה)" (בר"מ 42/12 ‏ ‏ עיריית הרצליה נ' חברת גב ים לקרקעות בע"מ).